Allgaier, Jušta & partner - články a publikace

Nájem a podnájem nebytových prostor

Významná změna na úseku nájmu a podnájmu nebytových prostor (novela zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor), resp. změna nevýznamná v oblasti právní úpravy věcí ztracených (novela ust. § 135 občanského zákoníku)

Pod číslem 360/2005 Sb. byla publikována významná novela zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Novela nabyla účinnosti dnem 19. 10. 2005 a má charakter zejména liberalizační, aktualizační a terminologicky zpřesňující.

Současná speciální právní úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Uvedený zákon je jedním z nejkvalitnějších a nejstabilnějších v českém právním prostředí, přesto již dle důvodové zprávy „přestával vyhovovat reálným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor a dále pozbyla naléhavosti zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor“.

Za hlavní změny lze považovat zpřesnění výčtu obligatorních náležitostí smlouvy o nájmu nebytových prostor, rozšíření smluvní volnosti účastníků, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů a odstranění zvýhodnění některých subjektů (např.při změně pronajímatele).

Ve svém příspěvku se podrobně zabývám přehledem všech změn a někdy provádím jejich porovnání se stávajícím znění zákona č. 116/1990 Sb. (dále jen „zákon“).

V ust. § 1 zákona došlo k definičnímu zpřesnění pojmu „nebytové prostory“, přičemž zákonodárce celkem vhodně použil tzv. demonstrativní (příkladmý) výčet těchto prostor. Stávají text zákona byl rozšířen v tom smyslu, že za nebytové prostory se též nepovažují prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Naopak (a to celkem překvapivě) zákon z výčtu nebytových prostor pro příště již nevylučuje společné prostory domu.

Za nebytové prostory se tedy dle ust.§ 1 zákona považují

• a) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy,
• b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Bez náhrady bylo zrušeno ust. § 2 zákona, dle kterého s nebytovými prostory nakládají jejich vlastníci, popřípadě ti, kteří vykonávají právo hospodaření, a to z důvodu nadbytečnosti a postačujícího řešení v zákoníku občanském. Klíčové změny zaznamenáváme v ust. § 3 zákona, upravujícího vznik nájmu. Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

Rozdíl oproti stávají právní úpravě je významný zejména v těchto směrech:

• smlouvy již (bez sankce absolutní neplatnosti) nemusí obsahovat ujednání o splatnosti nájemného a úhrad ani o způsobu jejich platby
• u tzv. „podnikatelských nájmů“ musí smlouva nově obsahovat údaj o předmětu podnikání, jenž bude realizován v pronajatých nebytových prostorách. Předmět podnikání bude ve většině případů logicky korespondovat s předmětem podnikání, který mají podnikatelé takto zapsán v obchodním či jiném (např. živnostenském) rejstříku. Tento údaj má též vazbu na nově zavedenou povinnost nájemce hlásit příp. změny v předmětu podnikání v pronajatých nebytových prostorách a na výčet výpovědních důvodů, které jsou k dispozici ze zákona pronajímateli v případě výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou.
• vypuštěna byla klauzule, dle které absence některé ze zákonem požadovaných náležitostí smlouvy (viz výše) způsobuje neplatnost smlouvy. Z toho ovšem nelze dovozovat, že opominutí podstatných náležitostí smlouvy nebude mít žádných dopadů. I po novu může být smlouva neplatná, přičemž se bude postupovat výlučně dle ObčZ a nikoliv nesystematicky dle zák. č. 116/1990 Sb., jak tomu bylo doposud. Nastane ovšem dle mého názoru určitý výkladový problém, neb dosud např. v případě absence ujednání o účelu smlouvy bylo nepochybné, že neplatná je smlouva jako celek, a to absolutně a od počátku. Nyní v některých případech možná nastane situace, kdy soud bude pečlivě zvažovat relevanci absentujícího údaje a ne vždy bude konstatovat neplatnost (celé) smlouvy. Každopádně se dle názoru autora nejedná o pouhou změnu kosmetickou. Ust. § 5 odstavec 1 zní po novele takto:

  „Není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.“

Skrytou pastí pro praxi je zrušení ust.§ 5 odst. 3 zákona, a to bez náhrady. Ust. § 5 odst. 3 v dosavadním znění stanovilo, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním. Do budoucna je toto ze zákona povinností pronajímatele (a to celkem přirozeně, neb inkasuje přiměření plnění = nájemné) a nájemce bude nést tuto povinnost jen tehdy, pokud se k ní smluvně zaváže. Pro pronajímatele je tato změna ekonomicky možná klíčovou v celém textu novely. Nejasná vazba je na přechodná ustanovení novely, dle kterých ustanoveními tohoto zákona se řídí i právní vztahy vzniklé předem dnem nabytí jeho účinnosti; vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

Správný výklad je patrně následující: pokud stávající smlouva mlčí o nákladech spojených s obvyklým udržováním, pak do dne účinnosti novely je hradí nájemce, avšak od účinnosti novely (viz úvod článku) se jedná již o výlučnou povinnost pronajímatele, který se jistě pokusí o sjednání dodatku ke stávající smlouvě, kterým by přenesl svoji zákonnou povinnost na nájemce. Jedná se o celkem brutální zásah do statu quo pronajímatele a nájemce, k jinému výkladu však nedospívám. Pokud ovšem stávající smlouva (jak je běžné) opisovala text zákona stran této povinnosti nájemce, pak se na vztahu pronajímatele a nájemce ničeho nemění. Dle mého názoru se jedná o zbytečně zavedenou nerovnost účastníků různých nájemních smluv.

V ust. § 5 se doplňuje odstavec 4, který zní:

„Hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.“

Upřesněna byla přípustnost sjednání tzv. „podnájmu“ - viz nové ust. § 6 odstavec 1, které zní:

„Není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.“

V ust. § 7 byl dosavadní text označen jako odstavec 1 a byl doplněn odstavec 2, který zní:

„Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.“

Jak již jsem uvedl výše, před novelou musela být splatnost nájemného a úhrad za tzv. plnění výslovně sjednána v nájemní smlouvě pod sankcí neplatnosti. Nyní smluvní strany mohou cíleně využít textu zákona a ve vlastní smlouvě o splatnosti pomlčet. V ust. § 9, upravujícím výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou pronajímatelem, byla zvýrazněna smluvní volnost účastníků slovy: „Není-li dohodnuto jinak, může pronajímatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže“. Změna znamená, že účastníci si mohou zákonný výčet výpovědních důvodů i rozšířit i zúžit. Pro osvěžení paměti uvádím zákonný výčet nejfrekventovanějších výpovědních důvodů :

• a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;
• b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;
• c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;
• d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;
• e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;
• f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru;
• g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele;

Nově zařazen byl výpovědní důvod, spočívající ve skutečnosti, že nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele, což má vazbu již na výše komentovaná ustanovení novely. Dobrodiní smluvní volnosti novela musela vztáhnout z hlediska požadavku rovnosti i na nájemce, což učinila v ust. § 9, kde úvodní část ustanovení odstavce 3 zní: „Není-li dohodnuto jinak, může nájemce písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže “ Ust. § 11 zní po novele takto: „Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak“. Dle novely nájem nebytových prostor zaniká tak jako doposud:

• smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu,
• zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.

Vypuštěn byl první ze způsobů zániku nájmu, a to zánik předmětu nájmu, a to z důvodů nikterak přesvědčivých (dle důvodové zprávy „především není možné, aby se smluvní strany dohodly, že nájem zánikem předmětu nájmu nezaniká.“). Nájem i nadále nepochybně z tohoto důvodu zanikne, přičemž nutno použít subsidiární úpravu zákoníku občanského). V případě zániku nájemce - právnické osoby bylo upřesněno, že se musí jednat o zánik bez právního nástupce.

Dle přechodných ustanovení novely se podle dosavadních právních předpisů posuzuje skončení nájmu, byla-li dána výpověď přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

U bytů, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, skončením nájmu souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům zaniká.

ak již jsem zmínil v nadpisu mého příspěvku, zaznamenáváme i drobnou novelu hlavního kodexu soukromého práva, to jest občanského zákoníku. Novela byla publikována pod č. 359/2005 Sb. a nabývá účinnosti dnem 1. října 2005. Týká se osudu tzv. ztracených věcí, přičemž změny jsou v podstatě dvě: zkracuje se lhůta pro vlastníka, ve které se musí ke ztracené věci přihlásit, z 12 měsíců na měsíců 6 a celkem pragmaticky se vlastníkem věci, ke které se vlastník v této prekluzivní lhůtě nepřihlásí, stává namísto státu, jak tomu bylo doposud, obec. Obec má právo po vlastníkovi věci, který se o ní v šestiměsíční lhůtě přihlásil, požadovat náhradu nákladů, které jí v souvislosti s opatrováním věci vznikly.

Kolektiv autorů AK Allgaier, Jušta.

zpět na publikace